나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다

안녕하세요 유리짱입니다.

 

오늘 소개해드릴 책은 

나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다

입니다.

 

이 책의 저자는 남무98.

그는 IT 회사에 근무하고 있는 평범한 직장인으로, 

재개발 입주권 위주로 투자하는 투자자이다.

 

 

이 책은 총 4부로 이뤄어져 있다.

 

1부 : 안정적으로 자산을 증식하는 법

2부 : 재개발 투자 기준 3대장 파헤치기

3부 : 돈버는 재개발 투자 인사이트

4부 : 이렇게 하면 미래의 대장 아파트가 보입니다.

 

*이 책에는 구체적인 용어 설명이나 재개발 진행 단계에 대한 설명이 없다*

why? 다른 책에서 수없이 다뤘거니와 검색을 통해서 얻을수 있는 정보이기 때문이다.

(이제 막 공부하기 시작한 사람이라면 기본적인 용어나 설명되어 있는 책을 공부하고 

난뒤 읽어야 이해가 더 잘될 것 같다.)

 

 

1부에서는 왜 자산에 투자해야 하는지, 그중에 비교적 안정적으로

최대의 자산 증식 효과를 볼수 있는 재개발 투자가 왜 좋은지에 대해 설명함.

 

-소득유형은 근로소득, 사업소득, 자본소득, 이전소득으로 분류할 수 있다.

보통의 사람은 근로소득에 의존해 살아가고 있음.

(예외적으로 개인사업을 하는 이들은 근로소득이 포함된 사업소득이 주가 되겠지만..)

 

-주식 투자는 개인에게 불리하다고 생각한다.

why? 주식 시장에는 기관, 외국인, 개인 등 다양한 주체가 참여해서

자본력이 떨어지는 개인은 불리한 포지션일 수 밖에 없다.

-반면 부동산 시장은 자신만의 아이디어와 전략으로 투자를 한다면,

개인이 앞서 나갈 가능성이 높기 때문이다.

=부동산은 직장인이 일과 병행하기에 좋은 최적의 투자 대상이다.

 

-종잣돈, 어떻게 만들어야 하나?

아래와 같은 방법으로 종잣돈을 마련할 수 있다.

 

-저축은행 정기적금

-적립식 펀드

-대출 ( 주택담보대출, 신용대출, 회사기금대출)

-퇴직금

-공동투자

 

-재개발 투자는 투자 결정 기준이 심플하고 안전마진이 예측가능하며

특정 단계 이후부턴 안정적이다.

또한 경쟁자가 적고 레버리지를 극대화시킬 수 있으며

다양한 세금에서 이점이 많고 다양한 매물 유형이 존재한다.

장점이 많다고 할 수 있을 것이다.

 

-급한 마음이 아닌 자신만의 기준으로 빠르게 판단해 투자 기회를

잡아야 한다.

 

 

 

2부에서는 일반적인 부동산 투자 이론을 기반으로 재개발 투자에 특화된 입지,

상품, 타이밍에 대해 설명.

 

1) 가격은 입지의 모든 요소를 담고 있기 때문에 가장 좋은 곳은

곧 가장 비싼 곳이다.

그런데 투자를 시작하는 분들은 대부분 자금이 넉넉하지 않기 때문에

현재 좋은 입지보다 앞으로 좋아질 입지를 찾는게 중요함.

 

2) 일자리와 연결된 노선을 노려라.

국민연금 가입자로 일자리 수 추정해보면

(GBD-강남, CBD-종로,을지로, YBD-여의도)의 일자리 수가 가장 많음.

 

3) 기존에 전철이 없었고 업무지구와 먼 곳이 상승효과가 가장 크다고 할 수 있음.

-철도사업 추진 계획과 진행 사항

확실히 되는 노선에만 투자하고 싶다면, 예비타당성 통과가 된

노선에 관심을 갖고 있다가 실시계획 승인 및 고시 전후로 

환경영향평가를 한다고 할 때 투자하는게 맞다고 생각함.

 

4) 대규모 신규 단지가 들어설 곳을 찾아라.

-학령 인구가 늘어난다는 곳 

학령 인구가 늘어나면 자연스레 학원가가 생성됨.

 

5)비선호 시설 이전 예정 지역을 선호하라.

 

6)자연환경 또는 인공환경 조건.

(한강뷰, 숲세권, 바다뷰 등)

 

 

*재건축 사업과 재개발의 가장 큰 차이점은?

재건축의 경우 아파트를 소유하고 있어야 입주권이 주어지지만,

재개발은 일정 요건만 맞추면 토지만 있거나 건물 한 평만 있어도

조합원이 될 수 있음.

 

* 그래서 무엇을 사야할까? 재개발은 다양한 매물의 유형이 존재함.

 

-다세대 주택 ( 세대별 분리가 됨. 각자 주인이 될 수 있음)

-상가

-토지/ 무허가 건축물

-다가구 주택 ( 세대별 분리가 안됨. 주인 1명.)

어렵다는 편견만 걷어내면 좋은 투자 대상이 될 수 있다.

*다가구 주택은 투자금이 많이 들고 감정평가가 잘 나오지

않으며 다세대주택보다 위험하고 관리가 어렵다는 편견이 있다.

 

 

-재개발 투자 최적의 타이밍은 '선두 재개발 일반분양' 성공 시점이다.

-일반분양가가 상승하는 시점이 두 번째 투자 기회고,

일반분양이 계속되고 분양 경쟁률이 올라가는 시점이 

세 번째 투자 기회다.

 

-재개발 매수, 매도 타이밍에 관해서 설명이 나와있음.

 

3부에서는 투자를 결정하기 위해 재개발의 사업성과 수익성을 판단하는 방법 및

투자 결정 기준을 설명함.

또한 수익의 크기를 늘리기 위한 차별화 전략으로 감정평가, 조합원분양가를 

어떻게 예측했는지에 대해서도 설명함.

(p154부터~p165중요)

 

 

 

4부에서는

 

-재개발 투자 진행 절차

 

1) 대상 지역 선정

2) 구역 선정

3) 매물 탐색

4) 감정평가 예측

5) 수익성 분석

6) 매수

 

-부동산 투자는 잘 아는 구역부터 시작하는 게 좋다.

 

-활발한 재개발 진행으로 일반분양이 이어지는 지역의 최초

재개발 분양권에 투자하는 게 좋다.

 

-일반분양이 점점 성공하면서 분양 경쟁률이 올라갈 때 

초기 재개발 테마를 가지고 있는 노후 빌라에 투자하는 것도

유효함.

 

-재개발에 투자할 때 비과세 혜택 외에는 절세할 수 있는

방법이 거의 없어진 지금,

부부 간 증여가 거의 유일한 절세 수단이라고 할 수 있다.

 

-증여취득세는 토지의 공시지가로 납부하고 증여세를

아파트의 가치로 인정받아 취득원가를 높여 양도세를

절세 할 수 있다.

투자 관점에서 증여 최적의 시점은

동호수 추첨 직후 거래 사례가 쌓이기 전이다.

 

 

느낀점.

 

이런 재건축, 재개발 관련해 책을 읽으면서 

느끼는 게 하나 있다.

책을 읽는 것도 중요하지만 자기가 직접 알아보고,

요즘 어플로도 찾아 볼수 있는 기능이 많아서 해보는 게 더 크게 도움이 될 것 같다.

(예를들면 호갱노노, 부동산 플래닛, kb시세, 네이버 부동산, 아실 등..)

 

재건축 보다는 재개발의 기회가 더 많은 것도 사실이지만

그만큼 재건축보다는 재개발이 훨씬 어렵긴 하다ㅠㅠ

(개인적으로 생각했을 때)

 

이 책은 위에서도 말했지만

기본적인 용어가 설명되어 있지 않아서 초보자가 읽을 땐  

무슨 소리인가 싶을 것 같다.

한번쯤 용어를 찾아보고 읽기를 바란다!

그 부분이 아쉬웠지만 투자자의 입장에서 바라보는 시점을 

다양하게 볼 수 있어서 한번 쯤 읽어봐도 괜찮을 것 같다.