집주인 신용등급 낮을수록 임대보증 보험료가 올라간다

보통 전, 월세 거주하시는 분들은 대부분 보증보험에 가입을 하는데요. 집주인이 임대사업자일 경우, 신용등급이 낮을수록 임차인의 임대보증 보험료가 올라간다는 통계가 나왔습니다. 혹시 나도 해당되서 지금 그렇게 돈을 지급하고 있는 건 아닌 건 지 한번 알아보겠습니다.

 

전월세 계약 시 

일단 기본 개념으로 우리는 어느 주택 세입자로 입주하려고 할 때 (임차인), 개인이거나 임대사업자 둘 중(임대인)  하나와

계약을 맺게 됩니다. (물론 공공주택사업자도 있음) 일단 개인이 주택을 매수해 전세나 월세를 놓는 경우와, 공공주택사업자 (예를 들면 LH)가 아닌 자로 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 놓는 경우가 있다. 

 

출처 - HUG

 

2020년 8월부터 신규등록 임대사업자에 대해서만 가입이 의무화됐는데, 2021년 8월부터는 기존 임대사업자에 대해서도 보증보험 가입이 의무화됐다. (위에 사례를 보면 이해가 쉽다) 보증료는 집주인과 세입자가 각각 75%, 25%씩 나눠 낸다.

 

보통 임대사업자는 개인,민간,법인으로 나눠서 볼 수 있으며, 임대사업자는 반드시 보증보험을 들어야 한다. (법으로 의무화) 그러나 보증보험을 가입하지 않아도 되는 사항도 있는데, 그건 대출이 없거나 주택가격이 기준금액 이하면 보증보험 미가입 동의서를 작성하면 되는 부분도 있으니 참고해야 한다.

 

 

임대보증금 보증보험의 역할

 

1. 임대보증금 보증보험은 집주인 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다.

(가입할 수 있는 기관은  HUG와 SGI서울보증가 있다.)

 

2. 임대사업자가 부도 등의 사유로 임대보증금을 반환할 수 없는 경우 주택도시 보증 공사 (HUG), 혹은 서울보증 공사에서

임대보증금 지급을 책임지고 임차인에게 지급한다.

 

집주인의 신용등급에 따른 보증료 산출 문제점

HUG의 아파트 임대보증금 보증보험 보증료는 전·월세 보증금의 0.099∼0.438%(개인사업자 기준)이다. 집주인의 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채비율이 높을수록 올라가는 구조다. 단독주택 보증료는 아파트보다 30% 더 비싸다.

 

문제는 보증료 산출 구조상 집주인과 세입자가 연동돼 있다는 것이다. 집주인 신용이 나쁘면 세입자가 부담할 보증료도 늘어나게 된다. 세입자는 이런 사실을 모른 채 집주인의 납부고지서만 보고 보증료를 내게 된다.

 

민간임대주택 특별법 시행령 제40조에 따라 집주인이 먼저 보증료를 전액 낸 뒤 이 중 25%를 임대료에 더해 세입자에게 받는 식이기 때문이다. 같은 조건의 등록 임대주택이라도 집주인의 신용등급에 따라 세입자가 부담해야 할 임대보증금 보증보험 수수료(보증료)가 최대 3배 차이 나는 것으로 나타났다.

 

보증료 산출 방식

보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 보증기간에 해당하는 일수/365 (신용평가등급 및 부채비율별 보증료율)

 

 

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매매를 하지 않는 이상 전세나 월세 세입자로 거주할 경우에는 조심해야 할 것들이 투성이 인 것 같습니다. 부동산을 계약하실 때에는 본인과 계약하는 사람이 개인인지 임대사업자인지 꼭 확인하셔서 불이익을 받지 않으셨으면 좋겠습니다.

신용등급이 임차인 보증료 부과에 영향을 끼치고 있는 만큼 집주인의 신용등급에 따른 보증료 산출의 대한 개선 방안이 나왔으면 좋겠습니다. 임대인 임차인 둘 다 손해보지 않는 건강한 시장이 되기를 바랍니다.