'23년 부동산 보유세, '20년 수준으로 간다

부동산 침체기로 들어가면서 공시 가격이 실거래 가격보다 높아지는 역전현상이 발생되고 있는데요. 이로 인해 정부는 공시 가격 현실화 수정 계획과 이제 다가오는 '23년 부동산 보유세를 '20년 수준으로 돌아갈 수 있도록 제도를 개선한다고 밝혔습니다. 종부세나 재산세를 부과하는 중요한 지표 중 하나인 공시 가격의 의미와 내용을 살펴보겠습니다.

 

공시 가격이란?

: 정부가 매년 전국 토지와 건물에 대해 조사를 하여 부동산 가격을 산정하게 되는데 이런 공시 가격은 우리나라의 과세의 한 부분인 종부세나 재산세,건강보험료 등 세금 기준이 되는 중요한 역할을 하기 때문에 중요하다. 또한 땅에 대한 공시 가격은 공시지가로 불린다.

공시 가격 현실화 정책 

: 전 정부에서 발표한 2030년까지 공시 가격을 시세 대비 90%까지 올린다고 정책을 발표했었다.

(공시 가격과 실거래 가격이 비슷하게 하고자 하는 목표)

 

 그럼 왜 전 정부는 공시 가격을 현실화하려고 했을까?

: 집값 잡는다고 집값 상승분보다 조금 더 많이 공시가격을 올렸다. 그 당시 부동산 시장이 상승장을 맞이하면서 집값의 가격은 계속 올라가 공시 가격과 실제거래가격의 차이가 많이 났고, 둘 사이를 비슷하게 하고자 공시 가격 현실화를 목표했었다.

 

하지만 부동산 시장이 침체기로 들어서면서 집값은 점점 하락하고 공시 가격보다 실제 거래 가격이 더 떨어지는 현상이 발생되게 된다. 더불어 종부세를 납부하는 사람도 과거 2년보다(66만 명) 두배 이상 늘게 되는 현상이 발생된 것이다. (올해 종부세를 납부하는 사람만 해도 130만 명 이상 집계됐다.) 주택 122만 명, 토지 8만 명 정도

 

예를 들면 매년 1월 1일 날 공시지가를 산정하게 되는데 그 당시 아파트 실거래가 26억, 공시지가는 21억이라고 산정했는데, 집값이 하락하면서 1년 사이에 시세가 19~20억 정도 된다면 세금 문제에 대한 부담이 크다.

 

그리하여 이번 정부는 과거 '20년 공시 가격으로 낮추어 국민들의 세금부담을 줄이고 2035년까지 시세 대비 80%까지 계획했기 때문에 전 정부의 공시 가격 현실화 정책은(시세 대비 90%까지) 집값이 계속 상승했을 때 할 수 있는 얘기라, 거의 기존 공시 가격 현실화 정책을 무력화시킨 거나 다름이 없다.

 

※ 현실화율은 시세반영률은 말한다.

 

 

 

< 공동주택 가격 구간별 현실화율 추이 > 평균

: 공시 가격↓ 종부세, 재산세↓

• 2020년 시세 대비 69.0%
• 2021년 시세대비 70.2%
• 2022년 시세대비 71.5%
• 2023년 시세대비 72.2% (기존)→ 69.0% (제시) 

< 주택금액별로 달라진다>

• 9억 원 미만 : '20년 68.1→'21년 68.7→'22년 69.4→'23년 70.0(기존)→68.1(제시)
• 9억 원 이상~ 15억 원 미만 : '20년 69.2→'21년 72.2→'22년 75.1→'23년 78.1(기존)→69.2(제시)
• 15억 원 이상 : '20년 75.3→'21년 78.3→'22년 81.2→84.1(기존)→75.3(제시)

※ 2023년 공시 가격 = 2022년 말 시세 X 2023년 현실화율('20년 수준)

 

< 토지>

'22년 71.6% →'23년 74.7%(기존)→65.5%(제시)

<단독주택>

'22년 58.1 →'23년 60.4%(기존)→53.6%(제시)

 

 

□ 현재 보유세와 거래세(취득세, 양도세)가 동시에 오르고 있는 상황인데 이번 공시 가격 현실화 수정 계획으로 보유세를 낮추는 게 정부의 목표로 보인다. 또한 이번 공시 가격 적용은 내년부터 적용되는 거라 실제 세금 감면 효과가 얼마나 될지, 더불어 내년 종부세를 납부할 때 올해 기준으로 얼마나 줄어들 지도 지켜봐야 할 관점이고, 이번 공시 가격 조정 문제점으로 같이 제기되고 있는 부분은 여태껏 오른 주택의 상승폭보단 하락 폭이 크지 않기 때문에 투기 위험성의 대한 걱정과 이미 정부는 올해에 공정시장 가액비율도 낮춰준 적이 있는데 종부세를 너무 낮춰주는 게 아니냐는 관점도 나오고 있다.

여전히 종부세가 부자세금으로 속할까?

 

공정시장 가액비율이란?

: 공시 가격을 재산세 과표에 반영하는 비율을 말한다.

 

: 종합부동산세 결정하는 요인 공시 가격 있고, 거기에 공제해주는 가격 기준은 1세대 1 주택자들은 11억 공제, 다주택자들은 6억 과세표준이 되는데 거기에다가 공정시장 가액비율을 곱하게 되면 보통 60%`100%

(작년 95% 였고 올해는 100%였지만 정부에서 60%로 공정시장 가액비율을 낮췄다.)

 

※ (공시가격 - 공제금액) X 공정시장가액비율 60% = 종부세 과세표준금액

 

 

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