부동산개발 신탁의 특징

우리는 상가나 오피스텔을 투자할 때 반드시 알아야 하는 게 있습니다. 바로 분양관리신탁인데요. 이 신탁은 부동산 개발신탁의 종류로 상업용 부동산을 선분양하기 위해 사업시행자인 분양사업자가 부동산 소유권을 부동산신탁회사에 신탁하고, 성공적인 분양을 하기 위한 제도로 이용하는 방식입니다. 과연 부동산 개발신탁의 종류에는 어떤 신탁의 종류들이 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

부동산 신탁

부동산신탁은 신탁목적 및 신탁회사의 업무범위에 따라 담보신탁,관리신탁,처분신탁,개발신탁으로 구분되며, 최근에는 개발신탁의 단점을 보완한 관리형 개발신탁과 상가 등의 건축물을 선분양할 때 피분양자를 보호하기 위해 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리 대리업무를 결합한 분양관리신탁도 많이 이용되고 있습니다.

(즉 부동산신탁 중 개발신탁 개념에  관리형개발신탁 , 분양관리신탁을 추가됐다고 보면 된다.)

 

왜 부동산 개발사업을 할 때 신탁을 활용할까?

신탁을 설정하게 되면 신탁재산은 위탁자로부터도 독립되고 다른 신탁재산으로부터도 독립되며 신탁회사의 고유재산으로부터도 독립된다. 또한 신탁재산에 대해서도 강제집행도 금지된다.(신탁재산에 대해서는 신탁법에 의해 독립성이 보장된다) 이러한 신탁재산의 법적 특성을 활용하여 부동산 개발사업의 안정성을 높인다.

 

 

 

 

 개발신탁 (토지신탁)

• 개발사업의 대상이 되는 신탁부동산이 대부분 토지인 경우가 많기 때문에 토지신탁이라고도 부른다.

개발신탁이란 부동산의 소유자인 위탁자가 부동산의 효율적인 개발을 통해 수익을 실현할 목적으로 부동산을 신탁회사에게 신탁하고, 신탁회사는 신탁계약에서 정한 바에 따라 개발자금의 조달, 사업 인허가, 설계 및 감리, 시공사의 선정, 건축물의 건설, 임대 및 분양, 준공 및 정산 등의 일체의 부동산 개발사업을 수행하고 그로부터 발생하는 분양수익 또는 임대수익을 수익자로 지정된 자에게 지급하는 신탁상품을 말한다.

 

개발신탁은 그 목적에 따라 임대형 개발신탁과 분양형 개발신탁으로 나뉜다.

(개발사업 후 수익을 올리는 방법에 따라 나뉜다)

 

1. 임대형 개발신탁

 

부동산 소유자가 사업부지에 건축물 등을 신축한 후 이를 임대 운용하여 장기 안정적인 부동산 임대수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁상품이다. 신탁회사는 신탁받은 토지를 효율적으로 개발하여 건축물을 건설하고 이에 대한 임대사업을 수행하게 된다. 신탁기간 중에는 임대사업을 통해 발생하는 임대수입에서 개발에 소요되는 자금의 상환 및 기타 운용비용을 충당하고, 최종적으로 남게 되는 임대수익을 수익자에게 지급하다가, 신탁 종료 시에는 해당 부동산을 그대로 수익자에게 반환하게 된다.

 

따라서 부동산 소유자는 임대형 개발신탁을 통해서 매년 안정적인 임대소득은 물론 장래의 자본적 소득도 기대할 수 있다.

 

2. 분양형 개발신탁

(재개발, 재건축 때 이용하는 신탁방식)

 

부동산 소유자가 사업부지에 건축물 등을 신축한 후, 이를 처분함으로써 부동산 개발이익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁상품이다. 신탁회사는 신탁받은 부동산을 효율적으로 개발하여 건축물을 건설하고 이를 분양 또는 처분하며, 피분양자 또는 매수자로부터 분양대금 매각대금을 수입하게 된다. 이와 같은 분양수입에서 개발에 소요된 자금의 상환 및 기타 개발비용을 충당하고 최종적으로 남게 되는 개발이익을 금전의 형태로 수익자에게 교부함으로써 신탁이 종료하게 된다.

 

개발신탁을 이용하게 되면 부동산 소유자는 부동산 개발에 대한 전문지식이 없어도 보유하고 있는 부동산을 효율적으로 개발할 수 있으며, 신탁재산의 독립성에 따라 안정성이 보장되어 임차인 및 피분양자 (분양받는 사람)을 보호할 수 있게 된다는 장점이 있다.

 

 

 

 

그러면 개발신탁의 한계는 없을까?

개발신탁으로 부동산 개발사업을 진행할 경우 신탁상품은 법인격이 없으므로 개발에 소요되는 자금을 신탁회사가 고유계정의 책임으로 직접 조달하여 개발사업에 투입하게 된다. 따라서 개발사업이 실패할 경우 신탁회사는 해당 사업에 소요된 개발자금을 회수할 수 없어서 막대한 손실이 발생한다.

 

일본이나 과거 우리나라의 경우 부동산 개발사업의 실패에 따른 손실부담으로 인해 신탁회사가 도산에 이르는 경우가 발생하게 되었다. 따라서 최근에는 개발신탁 방식보다는 관리신탁과 개발신탁을 결합하여 개발사업의 안정성을 확보하면서 신탁회사의 책임은 경감하는 관리형 개발신탁이 많이 이용되고 있다. (관리신탁 + 개발신탁 = 관리형 개발신탁)

 

관리형 개발신탁 (신탁회사 + 위탁자)

개발신탁과 같이 신탁회사가 사업시행자가 되어 개발사업을 진행하지만 소요 자금의 조달은 위탁자가 하고, 시행사 업무에도 적극 협력하는 상품을 말한다. 사업시행의 안정성을 위하여 신탁회사가 사업부지를 신탁받아 사업시행자가 되지만, 위탁자가 자금조달 및 사업 진행의 일정 부분을 담당하는 방식으로 사업이 진행한다.

 

만일 위탁자가 파산하거나 사업 진행을 계속하기 곤란한 사유가 발생한 때에는 위탁자를 배제하고 신탁회사가 전적으로 사업을 진행함으로써 사업의 안정성을 확보한다.

 

관리형 개발신탁은 개발신탁과 달리 신탁회사가 자금조달 책임을 지지 않아 사업위험이 신탁회사로 전가되지 않아 위험성이 낮기 때문에 일반적인 개발신탁에 비해 신탁수수료를 낮게 받으므로 위탁자 입장에서는 신탁 관련 비용을 절감할 수 있다.

 

분양관리신탁

' 건축물의 분양에 관한 법률'에서는 분양하는 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 상가나 오피스텔 등을 선분양하고자 하는 경우에는 피분양자를 보호하기 위하여 사업부지를 신탁회사에게 신탁하고 분양에 따른 자금 관리업무도 신탁회사에게 맡기도록 강제하고 있으며, 이러한 부동산신탁과 자금관리의 대리사무업무가 결합된 신탁상품을 분양관리신탁이라고 한다.

 

이러한 규제가 있기 전 과거에는 상가 등을 선분양하면서 불량한 사업시행자들의 사기에 의하여 수많은 피분양자들이 피해를 입는 경우가 많이 발생하여 당시 큰 사회문제를 일으켰다.

(만일 사업시행자의 파산 등의 사유가 발생하여 사업 추진이 불가능해질 경우에는 신탁회사가 사업부지를 처분하여 처분대금 등의 정산자금을 피분양자에게 우선적으로 배당하게 된다.)

 

 

오늘은 부동산신탁 종류 중 개발신탁의 관해서 알아봤습니다. 신탁을 하게 되면 소유권을 신탁사에게 넘겨야 하는 부분 때문에 위험하다고 생각을 많이 하게 되는데 신탁회사를 잘 알아보고 맡긴다면 또 다른 수익 측면에서도 좋을 것 같습니다.

신탁이라는 단어를 들었을 때 어렵다고 생각을 할 수 있지만 이렇게 하나씩 알아간다면 마냥 어려운 부분은 아닌 것 같습니다.

 

 

1. 부동산 신탁의 큰 개념을 알고 싶다면?

부동산 신탁이란?

 

2. 부동산 신탁의 세금은 누가 부담할까?

부동산신탁 취득세