부동산 신탁이란?

보통 재건축을 할 때나, 나 대신 누군가에게 투자를 맡길 때 신탁하는 경우도 있어서 들어보신 적이 있으실 텐데요. 과연 신탁의 의미만 봤을 때 위험하다고 생각을 많이 하게 되는데 과연 위험한 것인지 오늘은 부동산 신탁의 종류와 의미를 알아봤습니다.

 

 

 

목차

부동산 신탁

신탁이란 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 처분하게 하는 것을 말하는데, 이 경우에 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 (소유자가 지정한) 제삼자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라 한다. 신탁은 '도시 및 주거환경 정비법' (도시정비법)의 법률의 의한다.

 

 

 

부동산의 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 본다. (등기권리자와 등기의무자는 공동신청을 전제하여 인정되는 개념이다.) 수탁자는 신탁을 관리하는 사람을 말한다. 수탁자는 법에 따라 그리고 신탁 문서에 명시된 권한을 가지며 신탁 내용을 구현하기 위해 필요한 행위 ( 대출, 비용 부담, 사업운영)를 할 묵시적 권한이 있다. (수탁자가 단독으로 부동산의 신탁등기를 신청할 수 있다.) - 수익자, 위탁자 또한 수탁자를 대위하여 신탁등기 가능. 반면에 위탁자는 위탁 계약하는 당사자를 말한다.

 

신탁종류 6가지

1. 담보신탁 : 부동산을 담보로 대출받을 때도 저당권을 설정하는 대신 담보 부동산을 통해 관리하는 방법.
2. 관리신탁 : 부동산의 소유자가 직접 임대차를 관리하기 어려울 때 신탁회사에 맡기는 것.
3. 처분신탁 : 처분이 어려운 부동산을 처분하고자 할 때.
4. 분양관리신탁
5. 관리형 토지신탁 ( 사업비의 조달 의무를 위탁자가 부담) - 차입형 토지신탁 (개발신탁)- (사업비의 조달 의무를 수탁자가 부담)
6. 토지신탁은 개발사업 후 수익을 올리는 방법에 따라서. (임대형 토지신탁, 분양형(토지신탁), 혼합형 토지신탁)

 

장점 및 편리함

신탁은 개인은 물론 일반 법인 및 기업들에 의해 재산 증식을 위한 투자 및 저축의 목적으로, 복잡한 사무관리의 대행을 해주고, 부동산의 관리가 되는 편리함이 있다.

 

단점 및 위험성

1. 매매나 전세를 계약할 때 등기부등본에 최종 소유자 이름이 신탁회사로 되어 있는 집을 계약 시에는 확인을 잘해야 한다.  (부동산신탁 종류 중의  담보신탁)

 

2. 신탁을 하면 소유자 재산을 담보로 신탁사가 대출을 받아 사업비로 사용하고, (재건축)을 할 때 시공사 선정을 신탁사가 마음대로 결정한다는 부분이 있는데 이 부분은 신탁사에게 내 부동산이 소유권 이전등기가 되어도 신탁계약에 정한 내용에 한해서라는 조항이 있다. (신탁을 해도 본인의 재산권 행사엔 문제가 없다는 게 신탁법에 명시되어 있음.)

• 신탁법 제10조 : 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제삼자에게 이전할 수 있다.

 

3. 정부는 소유자들의 재산을 공정하고 투명하게 운영하며 신속하게 사업을 추진하기 위해 정비사업에서 공공지원의 역할로 규정되어 있는 신탁사가 사업시행자(란? 정비사업을 시행하는 자를 말한다) 또는 사업대행자로 참여할 수 있도록 도시정비법을 개정했다.(법률은 계속 일부 개정되는 부분이 있기에 잘 살펴봐야 한다.)

• (2022.7. 21) 도시정비법 제27조, 제28조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) 법률 확인.

 

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신탁에는 펀드 등 다양한 금융상품 종류들도 있는데, 오늘은 부동산 신탁의 대해서 알아봤습니다. 제대로 알지 못하고 흘러가는 말로 위험하다는 말을 듣고 접해보지 못한 게 더 위험하지 않을까 싶습니다. 평소에 위험하다고 생각하신 분들은 어떤 점이 위험한 지 여러 부분들은 따지고 판단하셔도 좋을 것 같습니다.

 

 

 

마법의 재건축 투자 (6개월 만에 수익률367%)

마법의 재건축 투자에는 재건축 신탁방식에 대해서 설명이 잘되어 있으니 관심 있으신 분은 보는 거 추천드립니다.