마법의 재건축 투자 (6개월 만에 수익률367%)

 

안녕하세요 유리짱입니다.

 

오늘 소개해 드릴 책은 바로

마법의 재건축 투자 (6개월 만에 수익률 367%) 입니다.

 

책 제목만 밨을 때에는 나도 솔직히 우와 했다..ㅎㅎ

어떻게 하면 6개월만에 수익률이 367%가 날 수가 있는지, 가능은 한 지

궁금해서 읽어보게 된 책이다. 

 

이 책은 총 4부로 나눠져 있다.

 

1부. 투자금 1억 원이 35억 원이 되다.

2부. 3천만 원으로 재건축 실전 투자!

3부. 재건축 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 지식.

4부. 부의 축적을 위한 도구, 부동산

 

참고로 이 책은 대화형식으로 묻고 답하는 구조로 되어있다.

(저자이자, 명지대학교 부동산대학원 김선철 교수와 부동산 신탁사 박과장의 대화)

 

 

1부에서는 투자수익률이 3,250%가 어떻게 나왔는 지에 대한 투자 사례를

얘기하면서 얘기는 시작된다.

-제주도 이도주공아파트의 3단지 15평형을 1억 원에 다섯 채 구입함.

8년이 지난 2015년에 9억 5천만 원의 이익을 얻었고,

이후 재건축 조합설립 등 인허가가 진행되면서 

2021년 10월 기준으로 한 채당 7억원에 거래되었고,

자산가치 35억 원에서 전세보증금 2억 5천만 원을 빼면

32억 5천만원이다.

1억원을 투자해서 32억원 5천만 원이 되었으니

투자수익률이 3,250%이다.

 

-강남 아파트라고 해서 모두 평당 1억 원이 넘는 것은 아니다.

신문기사를 보면 한 가지 공통점이 있다.

 바로 재건축 대상 아파트이기 때문이다.

재건축이 되면 가치가 올라간다는 것은 부동산시장에서 누구나 알고 있는 사실.

투자자들이 너도나도 강남 아파트에 몰리다 보니 가격이 치솟음.

 

-부동산 투자상품은 종류가 많다.

가장 기본적인 투자의 대상은 토지와 건물,

개발과 임대 과정에서 어느 시점에 어떤 역할을 할 것인가에 따라

투자수익률이 달라진다.

 

다양한 부동산 투자상품 중에서 왜 재건축 투자에 관심을

가져야 할까?

-아파트는 누구나 쉽게 가격 정보를 확인 할 수 있어서

가치 비교가 쉽고, 우리가 살고 있으면서 장단점을 가장 잘 알고

있기 때문이다.

또한 가치를 현금화할 수 있는 환금성이 뛰어나기 때문이다.

-오래된 아파트, 노후한 아파트를 철거하고 새로운 아파트로 

개발하는 것이 바로 재건축.

 

그런데 왜 사람들은 어렵다고 느끼는가?

-가치 있는 정보가 없기 때문이다.

가치 있는 정보는 누구나 다 알고 있는 정보가 아닌 기존의 정보를 

더하고,빼고,곱하고,나누어서 새롭게 재창조한 정보이다.

그 정보를 분석해서 차별화되고 경제적 가치가 있는 정보로

가공해서 도출해야 실패하지 않는 재건축 투자를 할 수 있다.

 

-재건축 투자는 내가 살 집에 투자하는 것이 아닌

금융상품으로 생각하고 온라인 정보를 최대한 수집,분석하여

투자수익률을 우선적으로 고려해 대상 물건을 선별.

 

-저층 주공아파트 재건축

(먼저 저층이라 함은 건축용어 사전에서는 일반적으로

1~3층 정도의 건물 높이를 말함.

하지만 저자가 말하는 저층은 5층이하의 아파트로 이해하면 됨.)

 

-저층 아파트는 기본적으로 기존의 대지지분이 넓고,

재건축 용적률 적용에 따라 개발이익이 높다.- 재건축 투자의 가치는 매우 높음.

의미: 넓은 대지지분, 높은 개발이익

-주공 아파트는 1970년대 도심 주거난을 해결하기 위해 정부가 아파트지구를 지정.

공기업과 민간기업이 아파트 개발사업을 적극적으로 실시.

그 중에서 공기업인 대한주택공사(현 LH)에서 지은 아파트 단지를

주공아파트라고 한다.

의미 : 도시계획에 의한 교육, 교통, 공원, 생활 편익시설 등이 우수한 주거입지

 

*저층 주공아파트 재건축 투자가 쉽지 않다면,

민간기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인

입지적 장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축도 좋음.

 

-인구감소가 부동산시장에 미치는 영향

인구수는 감소했지만 주택 수요가 증가하는 이유?

: 세대 분화로 인해 세대수가 증가함.

 

-입지적 가치는 인구감소의 영향을 적게 받는다.

:인구가 감소해도 수요가 몰리는 부동산이 있기 때문이다

(즉 많은 사람이 원하는 입지의 부동산이 있다.)

 

-재건축 투자의 새로운 패러다임

'신탁방식 재건축'

막강한 권한이 있는 정비사업조합의 비리가 있을 수도 있기 때문에..

신속하게 사업을 추진하기 위해 정비사업에서 공공지원의 역할로

규정되어 있는 신탁사가 시업시행자 또는 사업대행자로 참여할 수

있도록 정부는 2015년 9월 1일 도시정비법을 개정했다.

 

*이 장에선 신탁제도의 이해와 부동산신탁 상품의 종류,

조합방식과 신탁방식의 비교 가 자세히 설명되어 있음.

(참고로 다른 책에서 자세히 볼 수 없었던 내용들이라서 꼭 한번

읽어보면 좋은 것 같다.) 사고의 벽 부수기!

 

 

2부에서는 부동산 초보자도 따라 할 수 있는

실전 재건축 투자를 위한 실행방법 7단계.

 

-1단계: 부동산 이슈 파악 및 시장분석

 2단계: 투자 대상 프로젝트 선별 

 3단계: 정비계획 및 건축 기본계획 검토

 4단계: 대지지분 가치평가 및 분양성 검토

 5단계: 임장활동을 통한 손익분석

 6단계: 레버리지 극대화 및 최종 투자 결정

 7단계: 자산가치 극대화 및 위험관리

 

 

3부에서는 

재건축 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 지식

'재건축사업추진 10단계'

 

1단계: 도시,주거환경정비기본계획의 수립

2단계: 안전진단의 실시

3단계: 정비계획의 수립

4단계: 조합설립추진위원회의 구성 및 운영

5단계: 조합설립인가

6단계: 시공자의 선정 ( 서울은 사업시행인가 이후 시공자 선정함.)

7단계: 사업시행계획의 수립 및 인가신청, 매도청구

8단계: 관리처분계획

9단계: 철거 및 착공

10단계: 준공 및 이전고시

 

-소규모주택 정비사업

:소규모주택 정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 나뉨.

 

*자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량하고 건설하기 위한 사업.

(사업시행계획인가를 받은 후에 사업시행자 스스로..)

*가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을

개선하기 위해 시행하는 사업이다.

(가로구역의 전부 또는 일부에서 인가받은

사업시행계획에 따라 주택 등을 건설해서 공급하거나 보전,개량하는 방법.)

*소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 공동주택을 소규모로 재건축

하기 위한 사업.

(인가받은 사업시행계획에 따라 주택,부대시설,복리시설 및 오피스텔을 건설해서

공급하는 방법.)

 

-투자 대상 아파트의 입지와 가격 결정.

 

-투자 대상 아파트의 정보 수집.

*국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지(rt.molit.go.kr)

(아파트, 다세대 연립, 빌라, 다세대주택)의 실거래가를 조회할 수 있다.

또한 지역별, 금액별, 면적별 조회 가능.

*씨리얼- LH에서 운영하는 부동산 정보 공공 포털서비스.

*한국부동산원

*클린업시스템 ( 서울특별시청에서 운영하는 사이트)

-조합정보공개, 공공관리제도 등을 안내.

-재개발, 재건축 등 정비사업의 추진 과정을 볼 수 있다.

(다른 지역들은 각각 지역별 홈페이지에 들어가면 됨.)

 

-사업 타당성 분석 5단계 분석.

1단계: 시장 분석

2단계: 건축기본계획의 결정

3단계: 분양가, 분양률 예측

4단계: 손익분석

5단계: 최종 투자 결정

 

 

4부에서는 부자가 되는 방법, 생산수단을 확보하라!

부자가 되는 방법은 바로 '생산수단'을 만들고 확보 하는 것.

예전과 달리 빠르게 진화하는 요즘의 생산수단은 플랫폼이어야

하고, 시스템이어야 한다. ( 부의 추월차선- 엠제이 드마코)

잠을 자고 있을 때도 생산수단에서는 돈을 벌 수 있어야 한다.

 

-추월차선이라고 불리는 대표적인 생산수단 4가지

1.임대 플랫폼

(부동산과 라이센스, 각종 특허권 등 임대를 통해 지속적인 수익을 확보.)

2. 인터넷 플랫폼

(예를들면 쿠팡)

3.콘테츠 플랫폼

(책, 잡지, 블로그 등)

4.유통 플랫폼

(각종 프랜차이즈 시스템)

 

-자본주의 꽃, 레버리지

레버리지= 지렛대

(레버리지를 이용하는 걸 무서워 하면 안된다.)

-경제학도 심리, 부동산도 심리다.

-가격은 협상에 따라 변화한다.

 

 

느낌점

*오늘은 재건축의 관련된 책을 읽어봤다.

재건축,재개발이 같이 설명되어 있는 책보다 개별적으로 설명되어

있는 책이라서 더 자세해서 좋았다.

신탁방식은 나쁘다, 위험하다 라는 내 평소에 갖고 있던 생각들이

많이 바뀌게 된 계기가 되어서..

너무 틀에 박혀서 생각하지 말자고 생각이 들었다.

나도 3,250% 수익률을 보는 그날까지!!!

오늘도 지식 +1 ^^