토지거래허가구역이란?

 

안녕하세요

유리짱입니다.

 

오늘은 토지거래허가구역에 대해서

알아봤습니다.

 

 

 

◎ 토지거래허가구역이란?

 

:  토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및

지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를

방지하기 위해 설정하는 구역이다.

그리고 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여

토지거래허가구역으로 지정할 수 있다.

1979년 구역 지정이 처음 이뤄졌고 해마다 갱신된다.

 

 

 

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◎ 토지거래허가구역계약.

 

: 허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는

설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나,

허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로시장, 군수 또는

구청장의 허가를 받아야 합니다.  

( 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부)

 

대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에

그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다

 

 이를 토지이용의무라 하는데,

농 · 임 · 축산 · 어업용을 비롯해 단독주택(다중주택 및 공관은 제외),

공동주택(기숙사 제외), 복지 · 편의시설용 등은 2년,

현상보존의 목적으로 허가를 받은 경우에는 5년의 기간을 두고 있다.

                                                   ↓

만약 목적대로 이용하지 않는 경우 상당한 기간을 정해 이행명령을 부여하고,

명령 불이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있다.

 

 

◎ 용도지역내에 허가를 요하는 면적이 다름.

(매매 할 때 토지의 용도 파악을 잘 해야함.)

why? 

: 토지이용의무 때문에 용도변경을 할수 없음.

 

 

도시지역내에 경우

- 주거지역은 60㎡ 초과

- 상업지역,공업지역 150㎡초과

- 녹지지역 200㎡ 초과

용도미지정일 경우 60㎡ 초과 

 

 

(국토교통부장관 또는 시,도지사가 허가구역을 지정할 당시 지역에서의

거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10퍼센트 이상

300퍼센트 이하의 범위에서 따로 정하여 공고할 수 있다.)

- 매매예약 가등기의 경우에도 토지거래계약허가 대상이다.

 

 

 

 

◎ 허가대상에 포함되는 경우.

 

대표적으로는 자가주거용 택지구입(무주택자이면서 실거주를 할 수 있는사람)

허가구역 안에 있는 토지의 관한 소유권,지상권을 이전 또는 설정하는 계약

(예약을 포함) 을 체결하고자 하는 경우,

토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에

적합하다고 인정되는 사업의 시행

허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우, 

허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우,

보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등이 있다.

 

 

 

 

◎ 토지거래 허가 절차

 

: 거래 당사자( 매수,매도자)가 공동으로 합의 및 신청하고 허가신청서 제출 후 

→ 시장,군수,구청장이 서류검토 후 관련부서(기관)업무협의 및 현장조사 

→ 허가 또는 불허가 결정을 한다.

(불허가 통보시 1개월 내 이의신청→ 이의신청 도시계획위원회(시,군,구)심의 후 심의결과 통보.

마지막으로 허가증 교부 또는 불허가처분 통지를 하게된다.

(마찬가지로 대리인의 경우 위임장 필요)

 

 

* 토지이용 의무기간에는 농업용은 2년, 임업용에는 3년(생산물이 없는 경우는 5년)

주거용은 2년 ,개발용(사업용)은 4년 기타(현상보존 등)는 5년이다.

 

 

*허가를 받지 않아도 되는 경우는 

대가가 없는 상속,증여와 허가대상면적 미만의 토지 등이 있다.

 

 

 

 

◎ 국가에서 토지거래허가구역으로 묶어놓는 이유가 집값안정과 수요 폭등을  막기 위한 거지만

이게 실제로 효과가 발생되는 정책인지는 잘 모르겠다..

토지거래허가구역의 관심이 있거나, 무주택자인분들은 한번 어디지역이 허가구역으로 묶여있는지

찾아보는 것도 좋을 것 같다. ( 이미 관리지역으로 지정되어 있다는 건

어느 정도 가격형성이 되어있다는 소리이지만 말이다..)

그리고 토지거래허가구역에서 해제되면 지자체의 허가 없이 자유롭게 토지를 사고팔 수 있으며,

토지구입 자금의 출처를 밝히지 않아도 되는 것은 물론

토지의 용도대로 사용하는지에 대한 당국의 감독도 받지 않는다는 

부분에서 투자가치는 여전히 높을 수 밖에 없는 것 같다.