대한민국 재건축 재개발 지도

안녕하세요 유리짱입니다.

 

이번 2022년도는 재건축 재개발의 한 해 라고 해도 과언이 아닌데요.

다들 요즘 부동산에서 엄청 핫한 이슈인거는 다들 아시죠?

 

그래서 오늘 소개해드릴 책은 바로 아임해피님의( 정지영)

되는 곳만 골라 발 빠르게 투자하는 대한민국 재건축 재개발 지도 입니다.

 

내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 한번쯤은 들어봤을 분인데요.

아마 청약의 신으로 더 유명하신거 같아요.

저자는 청약의 신으로 활동하면서 무주택자들이 가점이 너무 낮아서

매번 청약에 실패하고, 새 아파트에 살고 싶지만 너무 올라버린 아파트값

때문에 좌절하는 모습을 지켜보면서

'신축 공급 절벽 시대' 에 가장 효과적으로 새 아파트를 마련하는 

또 하나의 최선책을 알려주고자 집필하셨다고 합니다.

 

 

책은 총 4부로 나뉜다.

 

1부. 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법

-왜 지금 재건축, 재개발인가?

-당신이 모르는 재건축, 재개발이라는 기회.

 

2부. 하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라.

-'조합이 사업을 관리한다' 이토록 심플한 재건축, 재개발 5단계

-도대체 나는 얼마에 새 아파트를 사는 걸까?

 

3부. 지도를 보면 미래의 대장 아파트가 보인다.

-부의 급행열차가 출발했다. 서울 재건축

-앞으로 10년간 입에 닳도록 불릴 그 이름, 서울 재개발

-잘 키운 한 채 서울이 부럽지 않다, 경기도 재건축, 재개발

-오늘의 모습은 기억에서 지워라, 인천 재개발

-오래된 도시에서 새로운 도시로, 5대 광역시 재건축, 재개발

 

4부. 조금은 빠르게, 때로는 다같이! 대안 찾기

-정비사업계의 떠오르는 샛별, 리모델링

-나누는 만큼 혜택도 많은 , 공공 재개발

 

 

 

1부에서는 재건축 재개발의 중요성을 설명한다.

 

- 상승장에서 싸게 사고 하락장에서 잘 버티는 투자.

투자의 1번째 원칙은 돈을 잃지 않는 것 = 2번째 원칙은 첫번째 원칙을 절대로 잊지 않는 것

잃지 않는 투자란?

=시장에서 가장 '저평가'된 물건을 찾는것.

여전히 청약이 좋은 방법이긴 하나, 청약으로 공급되는 물량 자체가 적은 

오늘날에는 '청약의 비상구'라 할수 있는 있는 재건축, 재개발이

'누구나' 새 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법이라 확신한다.

why?

재건축, 재개발을 앞둔 물건은 '안전마진'이 확실.

안전마진이란? 내재된 물건의 가치와 시장가격 사이의 간극을 말함

=쉽게 말해 안전마진이 확실하다는 것은 '지금 내 눈앞에 보이는 수익' 이 확실하는 뜻.

 

-부담금이란?

 재건축을 앞둔 기존 주택의 소유주들은 미래의 새 아파트에 '땅'을 제공하는 사람들.

=즉 기존의 낡은 건물을 부수고 새 건물을 올릴 때 드는 건축비는 스스로 부담해야 함.

 

*부담금의 의미를 제대로 이해하려면 중요한 포인트? = '일반분양'

일반분양을 받으면 새로운 입주민들이 유입된다.

=즉 일반분양을 많이 풀수록 이들을 통해 거둬들이는 재건축(재개발) 조합의 수익이 커짐.

이 돈이 조합원들이 가진 아파트의 평수를 넓히는데 비용으로 일부 충당되는 것이다.

 

-일반적으로 재건축, 재개발에 성공한 아파트의 시세는 주변에 있는

가장 새 아파트의 현재 시세와 비슷하게 형성된다.

 

-아파트가 지어진 지 30년이 넘었다고 해서 아무 건물이나

재건축, 재개발 할수없음.

우리보다 정보력이 풍부하고 안목이 뛰어난 건설사들이 앞다투어

사업에 뛰어드는 구역이라면 수익성이 그만큼 보장된다고 봐도 됨.

 

-꺼진 입지도 다시보자. (한발 먼저 미래의 대장 아파트를 선점하라)

*대장 아파트란? 해당 지역의 시세를 견인하는 아파트를 말함.

*한 지역의 영원한 대장은 없다. ( 소외받았던 지역부터 찾아보기! )

-집이 있어도, 집이 없어도 재건축,재개발 공부를 미리 해야 나중에

기회가 올 때 바로 잡을수 있음.

 

-재건축, 재개발 단계

* 재건축 사업은 안전진단 이라는 요건을 꼭 충족시켜야함.

* 재건축과 재개발의 단계가 조금씩 다르다. 

* 재건축일 때 서울은 사업시행인가 후에 시공사를 선정한다. 

* 재건축, 재개발을 통틀어 상가, 종교시설, 학교 등 사업의 속도를 늦추게 되는 요인이 있음.

  또한 입주민들끼리 잡음이 없는지도 살펴봐야함.

 (위에 이유 말고도 여러이유들이 존재하기 때문에 투자하기 전에 잘 살펴봐야 함.)

* 재개발 현장에서는 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 함.

  why?

=단독주택 소유주는 조합원 입주권1장만 주어지는데, 빌라는 가구마다 입주권이 다 돌아가기 때문이다.

 

-속도에 대한 답은 항상 현장에 있다.

직접 거주할 집을 고를 때도, 투자를 할 때도 한번 가봐야 함.

용적률과 건폐율 등 숫자는 말해 주지 않는 사업성의 핵심을 현장에서 찾아야 한다.

-재건축, 재개발이 향후 10년 대한민국 부동산의 미래라는것 이제 부인할수 없는 사실.

 

 

2부에서는 재건축과 재개발의 차이점에 대해서 설명한다.

 

재건축이란? = 사익목적

낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새로운 아파트를 짓는 사업이다.

=정비기반시설은 양호하나 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 

시행하는 사업.

재개발이란? = 공익목적

빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짓는 사업이다.

=정비기반시설까지 열악한 데다가 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 사업.

 

- 재건축에만 있는 세금 , 초과이익환수제?

= 조합원의 넘치는 (초과)이익을 다시 거두어들이겠다(환수)는 뜻이다.

 

-투기과열지구에서는 조합원 지위 양도 금지 조심

*재개발은2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합의 한해

4단계인 관리 처분인가 이후부터 조합원 지위 양도 금지.

*재건축은 투기과열지구 내 재건축 단지에서만 조합설립인가 이후부터 양도금지.

 

-또한 감정평가액

비례율(=수익률) =총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산평가액(감정평가액)으로 나눈값.

100% 이상은 사업성이 좋다고 판단, 100% 아래는 사업성이 좋지 않다고 판단.

권리가액= 감정평가액 곱하기 비례율.

예상 부담금 공식= 조합원분양가 빼기 권리가액.

(이걸 할줄 알아야 미리 들어갈 아파트의 가격을 예상해볼 수 있음.)

 

 

 

-입주권이란? 재건축, 재개발 조합원에게 나온 권리.

-분양권이란? 일반분양에 성공한 청약 당첨자에게서 나온 권리.

(현재 분양가상한제가 적용되는 지역에서 일반분양권은 '소유권 이전 전매 금지' 와 '거주 의무기간' 동시에 적용.)

 

-매수할 때 매도할 시점 정하기.

-손품,입품,발품 꼭 하기!.

 

손품:

-정비사업 구역 파악 ( 지자체 공식 홈페이지- ex) 서울은 클린업시스템, 경기도는 경기도청 )

-물건의 시세와 위치 파악- 호갱노노, 네이버부동산

-부동산 이슈 설렵 : 아유경제, 하우징헤럴드

-지역의 노후도 알아보기 : 부동산 플래닛

-지도로 재개발 구역 쉽게 파악하기 : 아실

-생생한 후기 읽어보기 : 블로그 & 카페

 

(실제로 나도 저 어플들을 다 사용하고 있다.)

 

입품: 공인중개사한테 전화하기 ( 조합책자 갖고 있는지 확인)

why? 조합책자는 조합원한테만 제공되기 때문에 중개사 역시 조합원일 확률이 높음.

발품: 현장 가보기.

 

 

-이주비대출이랑 세금 문제도 설명되어있음.

 

3부에서는 각 지역의 미래 대장 아파트가 어디에 있는지 설명되어 있다.

(여기에 나오는 지역은 참고만 하기 바란다. 이미 유명한 지역들이고 그리고 이미 너무 올라서

들어갈 수 없을지도 모른다.) 돈의 여유가 있다면.. 도전해볼 수 있을것 같다 ㅎㅎ

-이 책에서 배운내용과 3부에서 나오는 대장 아파트들을 볼 수 있는 눈을 키운다면

 조금 더 저렴한 곳, 아직 많이 시세에 반영이 많이 안된 곳을

우리는 분명히 찾을 수 있을거라고 말할 수 있다.

 

 

4부에서는 

리모델링, 공공 재개발 , 공공주도 재개발에 관해서도  설명되어 있다.

 

-리모델링과 재건축의 차이점은?

 

재건축은 기존 아파트의 모든 골조를 완전히 허문 후에 맨땅에 새롭게 건물을 올리는 방식.

준공 30년 이후.

리모델링은 기존 건물의 뼈대를 그대로 유지한 채 수직 또는 수평으로 건물을 증축한다.

=기존 뼈대에 살을 붙인다고 느낌으로 이해하면 쉽다.

준공 15년 이후.

-리모델링 사업 진행 절차도 조금은 다르니 확인해보면 좋을거 같다.

그리고 연한부터 차이가 나니 재건축이나 재개발에 도전하기 어려우면

리모델링 도전하는 것도 좋을거 같다. ( 내 생각..)

 

-공공 재개발은 LH, SH가 단독 또는 공동사업시행자로 참여 - 관리처분 방식.

-공공주도 재개발은 공공이 직접 시행 -현물 선납 방식.

 

 

끝으로 재개발 재건축을 도전해보고 싶은데 어떻게 시작해야 할지

모르겠다면 이 책이 지침서 같은 역할을 할 것이다.

꼭 다들 읽어봤으면 좋겠다.

그리고 어렵게 다가왔던 단어들을 쉽게 설명을 해줘서 

이해가 더 빨리됬다. ( 예를 들면 조합이 사업을 관리한다 ^^ )

 

 

모든 시작이 반이라는 말도 있지 않는가..

시작도 전에 어렵다고 만 생각해서 도전을 하지 않으면

우리는 항상 이 자리에 머물러져 있을 것이다. 

다들 자기가 원하는 지역을 주기적으로 체크하고 

어떻게 변화되고 있는 지 데이터를 차곡차곡 세워보자!