공공주택 50만호 공급계획 세부 공급방안

국토부에서 지난 10월 청년, 신혼부부, 생애최초, 일반공급에 대한 공공주택 50만 호 공급계획에 대해 큰 틀에서 발표를 했었는데요. 그 이후 세부 공급방안을 '22년 11월 28일 날 입법예고를 했습니다. 이번 내용은 전에 발표한 내용의 후속조치로 어떤 제도적 기반을 마련했는지, 각 주택 유형별로 어떤 점들의 차이가 있는지 하나씩 살펴보겠습니다.

 

내 집 마련 공공주택 50만호 공급계획 세부방안

• 내 집 마련 공공주택 50만호는 청년, 신혼부부, 생애최초, 일반 공급자에게 더 많은 기회를 주는 사업이라고 생각하면 된다.

 

나눔 형 주택 25만 호

• 시세 대비 70% 이하 가격으로 분양받는 주택으로 거주 5년 뒤, 공공의 환매 시 수분양자는 시세의 70%를 돌려받고 나머지 30%는 공공으로 귀속한다.(이익공유형 분양주택)

※ 분양가는 현행 기준 (분양가 상한금액의 80% 이하에서 사업자가 정하는 가격) 유지한다.

 

 

환매조건

• 수분양자는 주택 가격 상승기 (감정가> 분양가)에 처분이익의 70%를 얻게 되며, 하락기 (감정가 <분양가)에는 처분손실의 70%만 부담하면 된다.

※ 환매금액(수분양자 취득액)은 분양 가격과 처분손익(감정 가격-분양 가격) 70%의 합

• 주택 가격 상승기로 예를 들면 시세 5억 하는 아파트가 있는데 70% 가격으로 분양을 받는다고 친다면 우리는 3억 5천만 원에 분양을 받게 된다. 그리고 5년 뒤 아파트는 감정가 기준 6억으로 올랐다. 그럼 시세차익은 2억 5천만 원이 되게 되는데, 우리는 기존 시세 대비 70% 된 가격으로 분양을 받았기 때문에 2억 5천만 원 금액의 70%를 곱하게 되면 1억 7천5백만 원이 우리의 처분이익이며 나머지 30%인 7천5백만 원은 공공으로 돌아가게 된다.

= 즉 수분양자 처분이익 (70%) 1억 7천5백만 원, 공공 처분이익 (30%) 7천 오백만 원 = 2억 5천만 원(5년동안 오른 시세차익)

수분양자 상승기 총 환매금액 (취득금액) → 기존 분양가 3억 5천만 원 + 처분이익(70%) 1억 7천5백만 원 = 5억 2천5백만 원.

• 반대로 하락기에는, 5년 뒤 감정가 기준 3억으로 떨어졌다면 시세 차손 - 5천만 원에서 70% 인 3천5백만원 수분양자 처분손실, 30% 1천5백만 원 공공. 

= 즉 수분양자 하락기 총 환매금액(취득금액) → 기존 분양가 3억 5천만원 빼기 3천5백만 원 =3억 1천5백만 원.

 

청약자격 

• 청년 유형은 월평균 소득 140%, 순자산(본인 기준) 2.6억 원 이하
• 신혼부부는 월평균 소득 130% (맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3.4억 원 이하
• 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3.4억 원

※ 청년 유형 :전년도 도시근로자 월평균 소득(청년 유형은 가구원수별 1인, 이외에는 가구당)

※ 순자산 :부동산가액(공시 가격 또는 시가표준액) +자동차가액+금융자산가액+일반자산가액 - 부채

 

또한 청년 유형의 경우 부모의 순자산이 상위 10%에 해당하는 경우 청약자격을 제한한다.

(약 9.7억 원, 순자산 9 분위의 경곗값)

 

공급비율

•  전체 공급물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)되며, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

 

입주자 선정방식

• 청년 : 근로기간(소득세 납부) 5년 이상 해당하는 사람에게 청년 몫의 30%를 우선공급(본인 소득, 해당 지역 연속 거주기간, 청약통장 납입 횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 본인 소득, 근로기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다.

* 주택소유 이력이 없는 19~39세의 미혼 청년

• 신혼부부 : 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선공급(가구소득, 해당 지역 연속 거주기간, 청약통장 납입 횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 미성년 자녀 수, 무주택기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다.

* 혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 부부

• 생애최초자 : 월평균 소득 100% 이하('22년, 621만 원)에서 추첨을 통해 생애최초자 몫의 70%를 우선 공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130% 이하('22년 807만 원)에서 추첨을 통해 공급한다.

* 주택소유 이력이 없고, 배우자 또는 미혼자녀를 둔 자(소득세 5년 납부)

• 일반공급 : 순차제 방식을 적용하되, 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3.4억 원) 기준을 적용하고, 일반공급 물량의 20% 추첨제로 운영한다.

* 순차제 방식은 3년 이상 무주택세대 구성원으로서 저축총액 또는 납입 횟수가 많은 자 (월 10만 원만 인정)

 

청약통장

• 청년, 신혼은 주택청약 가입기간 6개월, 월 납입금 6회 이상
• 생애최초자는 제1순위 해당 무주택세대 구성원, 선납금 포함 저축액 600만 원 이상

 

토지임대부

• 건물 값만으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 토지임대부 주택의 경우 나눔 형 주택의 청약자격, 입주자 선정 방식 등을 동일하게 적용하되, 전체 건설량의 10% 범위 내에서 지자체 여건에 맞는 공급대상(예를 들면 다자녀 가구에게 공급할 수 있도록 재량권을 부여한다.)

 

 

선택형 주택 10만 호

• 저렴한 임대료로 일정기간(6년) 임대거주 후 분양 여부를 선택한다.

분양 가격

•  분양 가격 = (입주 시 감정가 + 분양 시 감정가) /2 한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려하여 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 한다.

청약자격

: 청년, 신혼부부, 생애최초자는 나눔 형 주택과 동일하다.

• 다자녀, 노부모는 월평균 소득 120%, 순자산(세대 기준) 3.4억 원 이하
• 일반은 월평균 소득 100%, 순자산(세대 기준) 3.4억 원 이하

※ 1인 가구(일반)는 +20%, 2인 가구(일반, 신혼, 생애최초, 노부모)는 +10% 가산

 

공급비율

• 전체 공급물량의 90%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등) 되며, 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

 

입주자 선정방식

• 청년 : 나눔 형과 동일
• 일반 : 나눔 형과 동일
• 생애최초자 : 나눔형과 동일
• 신혼부부 : 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입 횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선 공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다.
• 노부모 : 소득, 자산요건을 충족한 사람에 대해 순차제 방식으로 100%를 공급한다.
• 다자녀 : 소득, 자산요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등)로 100%를 공급한다.

 

일반형 주택 15만 호

• 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택. 기존 청약제도를 개편하여 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한다.

일반공급 확대

•  공공분양 일반공급 공급비율 늘린다. (기존 15% → 30%) 

추첨제 신설

: 청약통장 납입 횟수가 적은 청년 등에게도 청약기회를 제공하기 위해 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급한다.

※ 기존 순차제 100% → 현행에는 순차제 80%, 추첨제 20%(신설)

• 특별공급 70%에서 기관추천, 다자녀, 노부모는 현행과 동일하다. 단 신혼부부(30% → 20%) , 생애최초자(25%→20%)로 낮춤. (why? 나눔 형과 선택형 주택에서 공급물량이 많아졌기 때문에 일반공급 물량은 줄인다.)

공공주택지구 내 공공주택 건설비율 확대

• 현재 공공주택지구 내 공공주택 (공공임대 +공공분양) 건설비율은 일률적으로 규정되어있다.(공공임대주택 35% 이상, 공공분양주택 25% 이하) 이 공공주택 건설비율을  5% p 범위 내에서 조정.
• 기존 공공분양 주택 공급 한도를 25% 이하에서 30% 이하로 상향한다.

공공주택 관련 기타 제도개선

• 공공주택 신청 시 신청자와 경제적으로 독립된 세대주까지 금융정보 제공 동의를 받아야 했는데, 제공 범위를 공공주택 신청자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대주 중 배우자, 직계존비속으로 한정한다.
• 현재 신혼 희망타운(분양주택)의 경우, 예비 신혼부부는 입주자 모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명해야 한다.(제출기한 입주 전까지)
• 공공주택 입주자격 중 자산기준 적용 시 농업인에 대해서는 자산기준 적용을 완화하는 등 제도 보완해야 한다 (산지관리법에 따른 토지를 소유하고 있는 농업인의 토지 자산은 제외하기 때문에)

 

오늘은 공공주택 50만 호 공급계획 세부방안에 대해서 알아봤습니다. 공공주택은 유형별로 청약자격, 입주자 선정방식이 각각 다르기 때문에 본인에게 해당되는 요건을 잘 선택해서 사전청약과 추후 진행될 공공주택 청약에도 관심을 갖어야겠다. 청약이 더 이상 로또 청약이 아니라는 말도 나왔지만 이런 혜택을 보면 아직도 청약이 답일지도 모른다는 생각이 든다.

이번 개정으로 인해 청년 및 무주택 서민들이 내 집 마련을 할 수 있는 계기가 되었으면 좋겠다. 나 또한..

 

* 이번 글 읽기 전에 읽으면 도움 되는 글

청년, 서민 공공분양 50만호 공급 (내 집 마련 기회 확대)