소규모재건축 & 소규모재개발

안녕하세요 유리짱입니다. 오늘은 기존 재건축과 재개발과 다른 소규모재건축과 소규모재개발이 어떤 기준을 충족해야 진행할 수 있는 지, 사업절차와 함께 알아보겠습니다.

 

소규모재건축사업이란?

도로 등 기반시설은 양호하나 1만 ㎡ 미만, 200세대 미만의 공동주택의 재건축이 필요한 경우.

(가로주택정비사업이 소규모재건축사업중 하나라고 생각하면 안된다. 1만㎡미만은 동일하지만, 소규모재건축사업은 200세대 미만이라는 조건이 있음)

 

주택단지로서 다음 각 항목의 요건을 모두 충족한 지역

해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만일 것, 노후. 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 일 것, 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

 

 

 

주택단지란?

• 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
• 건축허가를 받아, 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등
• 주택단지에 편인할 수 있는 토지 또는 건축물
• 주택단지 면적의 100분의 20미만으로
• 진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설 설치에 필요한 토지 또는 건축물, 건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물

 

시행방식 : 조합 또는 주민합의체 (토지 등 소유자 20인 미만)

소유권 확보 : 원칙 -  매도청구

 

소규모재건축사업 절차

정보몽땅 홈페이지

소규모재개발사업이란?

구도심이지만 신축,구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 개발이 어려운 역세권, 준공업지역에서 5천 ㎡미만의 개발이 필요한 경우.

 

‘소규모 재개발’ 도입을 위해 ｢서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례｣를 개정('21.12.30.)하고 제도 개선을 완료했다.

(조례 개정을 통해 법에서 지자체 조례로 정하도록 위임한 ‘소규모 재개발’ 사업의 대상지 범위와 용도지역 변경 범위, 늘어나는 용적률의 기부채납 비율과 용도 등을 신설했다.)

 

충족해야 하는 조건

 

 5,000㎡ 미만 소규모 필지, 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상, 폭 4m와 8m 이상 둘 이상의 도로에 접하는 요건을 모두 갖춰야 한다. 다만 재개발·재건축 등 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등으로 지정된 지역은 사업에 미치는 영향을 고려해 소규모 재개발 사업을 할 수 없다.

이외에도 상가·공장 밀집지역 같이 기존에 주택이 없던 지역에서도 아파트 재개발이 가능하며, 최대 준주거지역(최고 용적률 500%)까지 용도지역 상향을 통해 고밀 개발이 가능하다

 

시행방식 : 조합 또는 주민합의체 ( 토지 등 소유자 20인 미만)

소유권 확보 : 원칙 - 수용

 

 

소규모 재개발 사업대상지

역세권 범위는 승강장 경계 250m로 설정함. (3년간 한시적으로 역세권 범위 350m이내)

 

용도범위 변경 범위

2종 일반주거지역은 3종 일반주거지역 또는 최대 준주거지역까지, 3종 일반주거지역은 준주거지역까지 가능.

(용도지역별로 법적 상한용적률까지 용적률을 완화 받을 수 있음)

 

소규모재개발사업 예정구역 지정 요건 및 절차

요건: 소규모 재개발사업 입지요건을 충족하는 지역으로, 토지등소유자의 1/4 이상 동의
절차: 용도지역 조정, 조례 범위 초과 밀도계획 등은 시 협의 시 도시재생 위원회 사전 자문 이행

 

소규모재개발사업 예정구역 절차

예정구역 지정 제안	▶	관련기관 (부서) 협의	▶	도시재생 위원회 사전자문(필요 시)	▶	주민공람	▶	구의회 의견청취	▶	예정구역 지정·고시
토지등소유자 → 자치구		자치구		자치구 → 서울시		자치구		자치구		자치구

※ 고시일로부터 1년 내 사업시행자 지정, 주민합의체 구성 신고 또는 조합설립 인가 미신청시 지정 취소

 

서울시에서는  이번 조례 개정으로 서울 전역 307개 철도역 주변 역세권과 준공업지역에서 ‘소규모 재개발’ 사업 추진이 가능할 것으로 보고 있다는데.. 과연 어떻게 진행될지는 지켜봐야 할 것 같다. 소규모 재개발이 새롭게 도입되는 사업인 만큼 헷갈린 부분이 많은데..예전처럼 모든 부동산이 오르는 시대는 지나가지 않았나 싶다. 이럴수록 무턱대고 사는 것 보단 잘 알아봐야 할 것 같다. 어렵다 어려워 ㅠㅠ

 

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