재건축 안전진단 합리화 발표

윤석열 정부의 공약 중 하나인 재건축, 재개발의 규제완화를 하나씩 실현해 나가고 있는데요. 규제완화 중 가장 중요한 재건축 안전진단에 대해 국토부에서는 12월 8일 날 방안을 발표하였습니다. 안전진단을 어떻게 완화하는 정책을 펼쳤는지 알아보겠습니다.

 

안전진단 판정기준

보통 재건축을 원하는 단지는 단계적으로 순서를 밞아야 하는데 맨 처음 예비 안전진단을 신청해 통과를 해야 합니다. 신청을 해 통과를 한다면 1차 정밀 안전진단에 들어가게 되는데 각 분야의 적정성을 검토 및 선별을 하여 A등급부터 F등급을 등급을 받게 됩니다. A~C등급(55점 초과)을 받게 되면 유지 보수하는 걸로 마무리되면서 재건축 안전진단에서 탈락을 하게 되고, 구간 중 D등급(30점 초과 ~55점 이하)과  E등급(30점 이하)을 받게 되면 1차 안전진단을 통과해 재건축을 할 수 있어 다음 단계인 정비구역지정으로 갈 수 있었지만, 전 정부에서 재건축 규제를 강화하면서 D등급을 받게 되면 2차 정밀 안전진단(공공기관 적정성 검토)에 또 통과를 해야만 비로소 재건축을 할 수 있게 판정 기준을 바꿨습니다.

 

 

 

문제 및 개선방안

보통 재건축 단지들은 E등급보다는 D등급을 더 많이 받아서 예비 안전진단 통과와 1차 안전진단에서 D등급을 받지만, 2차 정밀 안전진단에서 재건축 판정을 받기가 어려워 탈락하는 단지들이 많이 발생되어 재건축을 진행하는데 어려움을 많이 겪었다. 

출처 - 국토부

 

1. 평가항목 배점 비중 개선

 

위의 표를 보면 우리는 1차 정밀 안전진단의 등급을 매기는 조건인 구조안전성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익을 볼 수 있는데, 구조안전성은 건물이 안전한지, 안 한 지 평가하는 항목으로 조건 중 50%로 가장 많은 비율을 가지고 있는 것과 동시에 구조안전성에서 승패가 갈린다는 것도 알 수 있다. 그래서 이 구조안전성을 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도는 평가 비중을  30%로 확대한다. (주거환경 항목의 평가기준은 주차대수, 생활환경, 층간소음, 에너지 효율성 등을 예로 들 수 있으며, 설비노후도는 난방, 급수, 배수, 기계설비, 전기 소방설비를 평가기준 항목으로 보면 된다.) 

* 즉 주거환경과 설비노후도 처럼 충족시키기 쉬운건 점수를 올려주고 구조안전성같이 까다로운 건 낮춰준다.

 

 

2. 조건부 재건축 축소 범위

 

현재 위에 말한 4가지 평가항목별로 점수 비중을 적용하여 합산 한 총점수에 따라 유지보수(점수 55점 초과), 조건부 재건축(점수 30점 ~ 55점 이하), 재건축(점수 30점 이하)으로 나뉘어서 평가를 하였다. 하지만 개선된 방안으로는 기존 D등급

(30점~55점 이하) 조건부 재건축의 점수 범위를 45점 ~ 55점으로 조정하고, 기존 E등급 (30점 이하)을 45점 이하로 조정하였다. = 더 많은 재건축 단지들이 안전진단에서 통과할 것으로 보인다.

 

 

3. 적정성 검토 개선

 

현재 1차 안전진단은 민간 안전진단기관에서 이루어지게 되는데 1차 안전 진단한 점수가 조건부 재건축(D등급)에 해당하면, 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대하여 국토 안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토 2차 안전진단을 받아야 한다. 하지만 이미 두 차례 안전진단을 거친 결과라  또 한 번의 적정성 검토를 한다는 건 절차적으로 과도하게 중복되고, 많은 기간과 추가 비용이 소요되어 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 있다.

 

이 문제를 개선하고자 앞으로는 조건부 재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선한다. (시장, 군수, 구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토하고, 근거자료가 미흡, 확인된 오류가 있다고 판단하는 경우 적정성 검토를 요청할 예정이다.)  * 국토부가 기본사항 표본 수량, 필수 검사·시험, 증빙자료 확인 체크리스트를 제공한다.

 

그밖에 안전진단 내실화 병행과 안전진단 판정기준을 보는 제도인 재건축 시기 조정 방안도 보안한다고 밝혔다.

더불어 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차와  국토부 장관, 시·도·지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 규정 및 마련할 계획이다.

 

 

 

이번 정부는 왜 이렇게 규제완화를 하는걸까?

 

이번 정부는 여태까지의 집값 폭등 등 원인이 과도한 규제라고 생각해 규제 완화를 초점을 두고, 공급 확대에 중점을 두었기 때문이다. 또한 공약 중 하나인 임기 내 5년 동안 총 250만 가구의 주택을 공급한다고 공약을 발표를 하였는데, 이런 신규주택 공급 같은 계획을 하기 위한 방법 중 하나로 민간 주도의 주택 공급인 재건축, 재개발 규제완화 방법을 선택하였다.

 

 

이번 완화가 시행된다면 기존 재건축 진행 단지들의 적용 여부와 시기?

 

개정규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용하며, 현행 규정의 적용을 받아 조건부 재건축 (2차 정밀 안전진단)에 해당하여 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받게 된다. 이 정책의 시기는 12월의 행정예고를 거쳐 내년 2023년 1월 중에 시행될 예정이다.

 

 

느낀 점

 

오늘은 재건축 안전진단 개선방안에 대해 알아봤습니다. 오늘의 핵심은 안전진단 평가항목의 구조안정성 비율 조정과 조건부 재건축 범위라고 말할 수 있겠다. 그럼 앞으로 D등급이나 E등급을 받아도 특별한 사항이 없는 한(지자체 검토 요청)

재건축을 할 수 있다고 생각하면 된다. 안전진단 개선으로 인해 기존보다 더 많은 재건축 단지들이 안전진단에서 통과할 것으로 보이며 앞으로 1기 신도시 등 재건축단지의 상승을 기대해봐도 좋을 것 같다. 아직 부동산 시장이 침체기이지만 평생 침체기일 수는 없으니까 말이다.

 

또한 이런 문제들을 개선시키고자 윤석열 정부는 기존의 재건축 초과이익환수제(재초환), 민간주택 분양가 상한제를 순서대로 규제완화를 했으며, 이미 정부의 규제완화 정책으로 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제는 거의 규제가 사라졌다고 볼 수 있으며, 이번에 안전진단까지 규제를 완화한 것이다. 이런 재건축의 발목을 잡는 3대라고 말할 정도의 3가지 규제가 완화되면서 앞으로 더 재건축의 상승을 기대할 수밖에 없는 이유가 아닐까 싶다.

 

 

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