전세사기 피해 방지방안

안녕하세요 유리짱입니다.

뉴스나 기사를 보면 전세로 계약한 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하거나, 깡통전세가 되거나 여러 문제점들 때문에 힘드신 분들도 많은데요. 정책의 악용으로 이런 일들이 벌어지는 걸 방지하고자 국토부는'22년 9월 1일에 발표한 전세사기 피해 방지 방안을 발표했습니다. 어떻게 하면 지금보다 이런 피해들을 방지할 수 있을지 같이 알아보겠습니다.

 

◎ 전세 사기 피해 방지 3대 전략

 

출처- 국토교통부

 

1. 전세 사기 피해 예방

•  임차인에게 폭넓은 정보제공.

- 자가진단 안심 전세 APP 구축 (23년 1월)

- 선순위 권리관계 확인 권한 부여

 

: 현재는 경매 등 진행 시에 우선 변제되는 권리관계 중 체납 세금, 선순위 세입자 보증금( 다가구주택)은 임대인 협조 없이 확인이 불가했지만, 개선된 사항으로는 선순위 권리 관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여 추진.

 

 

* 계약 전,

임차인이 체납사실, 선순위 보증금 등의 확인을 요청하는 경우, 임대인이 해당 정보 제공 의무화.

('22, ｢주임법｣ 개정안 발의) 예를 들면 납세증명서(국세, 지방세), 확정일자 부여 현황 등.

 

* 계약 후,

임차 개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선.

('22, ｢국세징수법｣｢국세 징수법｣,｢지방세징수법｣ 개정안 발의)

 

★ 정보 요청 권한 임차인 및 제공 의무 임대인을 공인중개사 설명의무 대상에 포함.

('22, ｢중개사법｣ 개정안 발의), 임대차 표준계약서에 반영(`23)

 

 

• 안전한 거래환경 조성.

- 임대사업자 관리 강화

 

: 현재는 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화(`21.8)되었으나, 임차인의 보증가입 여부 확인이 어렵고, 미가입 사업자도 다수였다.

하지만 개선된 사항으로는 임대인이 보증에 신청할 경우 임차인에게 통보 (22.4분기, HUG)하고, 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검(22.4분기) ( 계약 후 통보가 없는 경우  HUG 홈페이지 또는 안심 전세 App을App 통해 확인이 가능하다.)

 

- 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

 

- 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

: 현재는 신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택 같은 경우, HUG 보증가입 시 집값을 실제보다 높게 부풀려 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 증가하고 있다.

 

또한 임대인·임차인이 원하는 감평사를 선정하거나 공시가를 150%까지 적용하여 전세 가격 ≥ 매매 가격인 사례가 다수이고. 임차인은 전세가와 매매가가 같더라도 보증 가입을 통한 보증금 보호가 가능하므로, 임대인의 깡통전세 계약 체결 요구를 승낙할 가능성이 높은 실정이다.

 

=  개선된 사항으로는  의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록  감정평가 시 감정평가사협회 추천제 활용하고, 공시가 적용 비은 현실화율(71.5%)을 고려하여 개선(150% → 140%)

 

 

- 고 전세가율 지역 관리

 

• 임차인의 법적 권리 강화

- 최우선 변제금액 상향

 *  최우선 변제금 : 서울(5천만 원),과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만 원)

 

 

★ 임차인 대항력 보강

출처 - 국토부

 

(현황)

: 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정, 보증금 편취

 

(개선)

: 표준계약서 특약 명시, 은행 대출 심사절차 개선 등 추진

- (표준계약서 개선)

: 임대인의 담보권 설정 가능 시점 등을 계약서 특약에 명시하고, 국토부 인증 등을 통해 활용률 제고 (22년 4분기)

* 우수 부동산 서비스 사업자 인증 시 가점 부여 등 

 

2. 전세 사기 피해 지원

1. 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공

- HUG 내 ‘전세 피해 지원센터’ 설치

 

2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원

 - 저리 긴급 자금 대출

- 전세보증금 반환보증 가입 지원

- 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공

 

 

3. 전세 사기 단속 및 처벌 강화

 

 

☆ 오늘은 전세사기 피해 방지 방안에 대해서 알아봤습니다. 이런 좋은 정책들이 많이 나오고 실현이 하루빨리 되어서

피해 보는 일들이 더 이상 나오지 않았으면 좋겠습니다. 이번 방 안에서 눈여겨볼 것은임차인을 보호할 수 있는 특약사항

즉 임차인 대항력 보강이 될 수 있는 부분인 것 같습니다.