부동산 정비사업에 관하여

 

안녕하세요 유리짱입니다^^

요즘 부동산에 관심이 생기면서 여러 용어 때문에 

헷갈린 경우가 많아서 기본 개념을 정리좀 해봤는데요~

 

 

오늘은 정비사업의 관해서 알아볼게요!

 

 

*정비사업이란?

도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량ㆍ건설하는 사업

 

 

정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업을 말한다. 정비계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시기본계획 및 도시ㆍ주거환경정비기본계획 등 상위계획의 범위 안에서 해당 구역과 주변지역이 상호 유기적이며 효율적으로 정비될 수 있는 체계를 확립하고, 정비구역의 토지이용 및 기반시설의 설치 및 개발밀도 설정 등에 관한 사항을 구체화하는 법정계획이다. 종전의 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업의 6가지 유형이 있었으나, 일반 시민이 알기 쉽게 하고 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 2018년 2월 「도시 및 주거환경정비법」을 전부개정하면서 정비사업 유형을 아래와 같이 단순화했다.

 

 

1.  주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택ㆍ다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

 

2.  재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능 회복, 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

3.  재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

 

 

*도시재생사업이란?

 

 

 

도시재생은 다양한 원인으로 인해 쇠퇴하는 도시의 물리적 측면뿐 아니라 사회적ㆍ경제적 측면을 활성화하는 동시에 지역역량을 강화시키는 것을 말한다. 이를 위해 커뮤니티 유지 및 활성화 과정의 활동으로써 이해관계자간의 합의형성 등 의사결정시스템을 중시하며, 기존 거주자의 지속적인 생활여건 확보, 사회ㆍ문화적 기능회복, 도시경제 회복을 동시에 고려하는 통합적 접근방식의 정비개념이다.

 

 

 

 

*재정비촉진사업이란?

 

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위한 사업

 

 

 

재정비촉진사업은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위해 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 시행하는 일련의 사업을 말한다. 1990년대까지 주택개발사업은 주로 민간의 주도로 추진되어 공공성에 대한 충분한 고려 없었기 때문에 기반시설의 부족 및 도시경관 왜곡 등의 문제가 발생했다. 더불어 개별 단지별로 이루어지는 소규모 개발 방식은 도시의 다양한 기능을 고려한 종합적인 정비와 체계적인 관리를 어렵게 했다.

 

이에 서울시는 2002년 12월 길음, 은평, 왕십리에 최초의 뉴타운사업을 시범적으로 추진했고, 2003년 「서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례」를 제정하여 뉴타운사업의 기반을 마련했다. 이후 2005년 12월 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 제정하여 뉴타운사업의 법적 근거가 마련하였으며 이때부터 본격적으로 재정비촉진사업으로서 추진되었다.

재정비촉진사업을 시행하는 재정비촉진지구는 그 특성에 따라 주거지형, 중심지형, 고밀복합형으로 구분된다.

 

 

1.   주거지형 재정비촉진지구 : 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

 

2.   중심지형 재정비촉진지구 : 상업지역, 공업지역 등 토지의 효율적 이용과 도심ㆍ부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지구

 

3.   고밀복합형 재정비촉진지구 : 주요 역세권, 간선도로 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역, 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

 

 

 

재정비촉진사업은 재정비촉진지구에서 시행되는 다음의 사업을 말한다.

 

1. 도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업

2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업

3. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

4. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업

5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업

 

재정비촉진사업을 시행할 때에는 다양한 특례가 적용된다. 우선, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하는 용도지역 및 용도지구에서의 건축물 건축 제한 등의 예외와 건폐율 및 용적률 최대한도의 예외 등 완화 적용된다.

특히, 중심지형 또는 고밀복합형 재정비촉진지구에서는 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교 시설기준과 「주택법」 및 「주차장법」에 따른 주차장 설치기준의 완화가 가능하고, 고밀복합형 재정비촉진지구에서는 「건축법」에 따른 가로구역별 건축물의 높이 제한 등을 완화하여 적용할 수 있다.

이 외에도 주택의 규모 및 건설비율 완화, 입체 환지 계획, 지방세의 감면, 과밀부담금의 면제 등 세제 지원도 가능하다.

 

특례와 동시에 개발이익의 환수도 이루어진다. 재정비촉진지구 안에서의 기반시설 설치비용은 사업시행자 부담을 원칙으로 하며, 세입자의 주거안정을 위해 사업방식에 따라 임대주택을 해당 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 75% 범위에서 의무적으로 공급하도록 정하고 있다.

 

*우선사업구역이란?

재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위해

다른 구역에 우선하여 개발하는 구역을 말한다.

 

*존치구역이란?

재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 존치하는 지역을 말한다.

 

 

*뭐든지 기본개념을 제대로 알고 공부하는 게 제일 중요한거 같다.

서울특별시 홈페이지에 들어가면 기본개념들이 설명이 잘 나와 있으니

한번씩 홈페이지 방문에서 뭐가 있나 눌러서 보는것도 좋을 것 같다.