계약갱신 후 중도퇴거?

전, 월세에 거주하다가 의도치 않게 계약갱신 후에 중도 퇴거해야 하는 상황을 맞닥뜨릴 수도 있는데요. 그래서 오늘은 주택임대차 계약 갱신 후에 중도 퇴거를 하게 된다면 중개 보수료는 누가 부담해야 되는지 더불어 주의사항과 계약 갱신하는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

주택임대차계약을 연장하는 대표적인 방법 3가지.

1. 임대차계약이 종료되기 전에 임대인과 임차인의 합의하에 재계약을 작성하는 경우

1. 임대차계약 만료 전까지 임대인과 임차인은 보증금 및 월차임, 임대기간 등 기존 임대차 계약 조건을 변경하거나, 최초 임대차와 동일한 조건으로 계약을 갱신할 수 있다.

 

2. 재계약서를 작성하더라도 확정일자가 찍혀 있는 최초 계약서는 반드시 보관해야 한다.

• 기존 계약서를 통해 확보했던 대항력과 우선변제권을 증명할 수 있기 때문이다. (확정일자의 중요성)

3. 임차 금액이 달라졌다면 기존 확정일자는 유지하되, 인상된 보증금액에 대해서 새로운 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있다.

• 보증금이 증액된 시점을 기준으로 임차인은 등기부등본을 살펴 중간에 근저당, 가압류 등 추가로 설정된 권리가 없는지 파악해야 함.

 

 

 

2. 임차인이 계약갱신요구권을 요구하는 경우

계약갱신요구권의 경우는 아래와 같으며, 계약갱신청구권 행사 방식은 구두, 문자메시지, 이메일 등 모두 가능하지만 임대인과의 추후 분쟁소지를 막기 위해서 '임대차의 계약갱신요구권 행사 여부'를 계약서 특약사항으로 기입해 두는 것이 가장 좋다.

 

1. 임차인이 희망할 경우, 기존 계약 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됨.

• 계약 갱신 시 종전 임대료의 5% 이내로만 인상 가능 : 임대차 존속기간은 2년으로 본다.

2. 임대인은 임차인이 임대차 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나, 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

• 단, 임차인이 위반한 경우에는 다름.

3. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있다.

• 갱신되는 임대차의 보증금 및 월차임은 5%의 범위 내에서 증액할 수 있다.

 

3. 계약 연장에 대한 당사자간의 별다른 언급 없이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신

임차인에게 계약 종료 2개월 전까지 임대차 계약의 갱신에 대해 논의한 내역이 없고, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 

임대차 계약 갱신 계약 만료 전에 임차인이 퇴거한다면 중개보수 부담은 누가 해야 될까? 임대인? or 임차인? or 부동산 중개인?

주택임대차 보호법 제6조 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 위에 묵시적 갱신에 의해 계약이 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

= 즉 기존 임차인은 신규 계약분의 중개 보수료를 지급할 의무가 없다.

 

단 계약서에 특약사항으로 만기 전에 퇴거하게 되는 경우, 신규 계약분의 중개 보수료를 임차인이 부담한다고 기재한 경우에는 부담해야 한다. 또한 계약갱신요구권을 사용할 때 계약서에 기재를 하지 않은 경우에도 신규계약으로 볼 수 있어 이 또한 중개비용이 청구될 수 있으니 주의해야 한다. ( 계약서에 특약사항 기재의  중요성 ) 

 

끝마치면서

오늘은 계약 갱신 후에 사정에 의하여 임차인이 퇴거를 하게 된다면 신규 계약 시 중개 보수료의 대한 내용을 알아봤는데요. 이런 내용들을 알아보게 되면 전입신고나, 확정일자, 주택임대차 신고 등 계약서에 명시된 내용들이 나중에 예기치 못한 상황들이 왔을 때 꼭 필요해지는 순간들이 오는데요. 신규계약이나 재계약 시 변동된 사항이나 특약으로 넣어야 할 사항들이 있으면 꼭 기재하시고 임대인, 임차인 둘 다 손해보지 않는 그런 시장이 되기를 바라는 마음입니다. 

 

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